Vous voulez anticiper la transmission de votre héritage ? Tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? N’hésitez plus, la donation par démembrement, qui vous permet de conserver l’usufruit de votre bien immobilier, est faite pour vous !

La donation démembrée pour transmettre sans frais un bien immobilier

La donation démembrée (ou par démembrement) revient à diviser la propriété de votre bien immobilier en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Vous conservez la première et vous cédez la seconde à votre enfant.

L’usufruit vous permet d’habiter, de prêter ou même de louer (en récupérant les loyers) votre maison ou votre appartement alors que votre enfant, nu-propriétaire, ne possède qu’un droit de regard sur le devenir du logement tant que vous êtes vivant. Mais à votre décès, il récupère la propriété totale du bien.

La donation par démembrement se fait obligatoirement par un acte notarié. Outre l’anticipation bienvenue, cette donation offre à votre enfant l’avantage d’hériter de votre logement sans avoir à payer de taxes de succession.

Attention, plus vous transmettez tôt, plus les avantages fiscaux sont intéressants. En effet, les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixées selon votre âge au moment de la donation (Code général des Impôts). Par exemple, pour une donation réalisée entre 51 et 60 ans, les droits de donation ne représentent plus que 50 % de la valeur totale de votre logement et vous profitez d’un abattement de 100.000 euros.

Bien immobilier : la convention d’usufruit pour transmettre en toute sérénité

L’usufruit et la nue-propriĂ©tĂ© impliquent chacun des droits et des devoirs diffĂ©rents. En tant qu’usufruitier, vous devez rĂ©gler les impĂ´ts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation), mais Ă©galement les factures relatives Ă  l’entretien courant de votre logement. Votre enfant, nu-propriĂ©taire, se voit lui dans l’obligation de rĂ©gler les grosses rĂ©parations. C’est-Ă -dire celles liĂ©es Ă  la conservation de la structure du bien immobilier (murs, poutres, voĂ»tes, toiture…). Toutefois, s’il refuse, vous n’aurez en tant qu’usufruitier pratiquement aucun moyen de l’y obliger.

Afin d’éviter tous problèmes si les relations se distendent, vous pouvez signer une convention d’usufruit. Celle-ci à l’avantage de permettre l’intégration d’une clause reprenant une à une les obligations qui reviendront aux deux parties.

Donation d’un bien immobilier : attention aux conséquences

Si vous réalisez la donation d’un bien immobilier alors que vous êtes en couple, prenez garde à protéger le conjoint survivant à l’aide d’une réversion de l’usufruit. Sans cette réversion, au décès de l’un de vous deux, l’autre pourrait se voir amputé de la moitié de l’usufruit. Celle-ci revenant alors de droit aux enfants.

Si vous optez pour ce type de donation, n’oubliez toutefois pas que vous ne serez plus les seuls maitres chez vous. Après signature d’une donation par démembrement, il vous sera devenu impossible de changer la destination de votre bien (de maison d’habitation à bâtiment commercial par exemple) et même de le vendre sans l’accord de vos enfants.

Et une fois la vente réalisée, le montant obtenu se devra d’être partagé entre vous et vos enfants selon le barème fiscal en vigueur et en fonction de votre âge.